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2021的十个园区趋势判断

2021-01-13 来源:园链研究院 | 阅读量:274


十年之后,回顾2020,我们可能会发现,人类的发展轨迹从此改变了。

在新冠疫情大流行和世界贸易格局更迭的相互作用下,2021也必然是极难预测的一年。

但大局之下,总有些暗流在逐步塑造疫情后的这一年。

2021年,会延续2020年的颓势吗?

「十四五」开局之年,政策方向在哪里?园区又有哪些新风口?

2021年的第一个工作日,园小链结合国家政策文件,盘点2021年园区行业可能的十大趋势,以飨读者。

一、更多行政区划调整

    涉及最多的调整将是撤县设区(市)。一方面,撤县设区(市)作为推动新型城镇化建设的主要途径,可以满足中心城市的供地需求;二是与都市圈、城市群、国家区域中心城市等战略相呼应,增强中心城市和城市群经济发展优势的经济和人口承载能力;三是以大中城市为依托,以期形成组织合理的经济网络。

纵观此前地方撤县设区(市)的案例,主要有两种做法,一是「内涵式扩容」,即区域中心城市把代管的县(市)变成区;二是「外延式扩容」,大城市把周边的县(市)吞并过来。但无论是哪一种,原来的县变成了市辖区,土地的价值都会慢慢趋向于区域中心城市;而为了缓解主城的压力,政府也会支持新设区的开发;同时,从资源配比的角度来看,撤县设区之后,城市建设的投入比例和县相比会有大幅提升,对园区建设都是重大利好。

    至于机会比较大的城市,一是2018年底,中央巡视组曾点名济南、青岛、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、南京等城市「引领带动作用不够」,这些城市应该会率先做出改变;其次就是一些国家战略利好、且发展空间较大的城市,如郑州(国家中心城市)、武汉(长江经济带核心城市)、成都、重庆(成渝经济圈)等。

二、国家高新区扩容

    上一次国家高新区扩容还要追溯到2018年初,当年,国务院批复同意荆州、黄石大冶湖、潜江等12家高新区升级为国家高新区,「国家队」总数来到169家(含苏州工业园),此后三年未有任何调整。

    但在2021年,这个局面有望被打破。首先是在国家层面,去年3月21日,科技部印发《关于科技创新支撑复工复产和经济平稳运行的若干措施》,提出要「加快推动新布局一批国家高新区,优化国家高新区空间布局」,据园小链了解,一些省级高新区甚至已经在着手准备申报工作;二是2010-2018年间,每年都有10家以上的园区获批国家级高新区,连续三年国家按兵不动,积累了40家左右的审批需求;三是在「兼并整合」的大环境下,各地可能会衍生一批体量大、质量高、发展好的综合类园区,国家可能以此开展「以升促建」;四是国家发展科技、发展数字经济、也需要国家高新区作为载体,承载国家的政策红利与技术资源。

三、2020年利好政策永久化

    疫情期间,各级政府相继出台多项惠及中小微企业的利好政策,帮助企业纾困解难。

    现在,国内疫情散去,但利好政策有望延续。2020年末的中央经济工作会议提出:「要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效。」

    在园小链看来,假如一切进展顺利,经济或将于上半年逐步恢复正常,其中一些临时性政策,如社保的延缓缴纳、贷款贴息、财政补贴等可能会逐步取消;但有一些普惠政策,例如小微企业所得税的减免、以及一些助贷政策、准入门槛降低等等,有望永久保留。

四、数字化转型,是行业不可逆的趋势

    园区对数字化转型的需求主要来源于四个方面,首先,数字化极高的提升了园区运营效率,比如产业大脑,可以一键梳理全市的产业信息;再如基于大数据平台可以分析所有企业的上下游、风险状况、(有无)搬迁意向,这些功能都是人脑远远无法企及的;第二,园区行业勾地难度与日俱增,靠租金或运营费过活太辛苦,数字化转型正处于「风口」,借此机会或许可以找到新的商业模式、完成转型;第三,在「新基建」的大背景下,政府势必会加大对数字化园区的投入,会产生更多机会;第四,现有的园区信息化设备、技术平台等,已经难以满足企业研发办公的需求,亟需更新换代。

    2020年,整个行业已经在为数字化转型搭桥铺路,政府层面,浙江率先认定了一批省级数字化园区,在政策上给予大力扶持;行业内,招商蛇口、华夏幸福、亿达中国等一干头部玩家正在「密谋」数字化转型;阿里、华为、腾讯等一众顶尖科技企业,也将目光对准了园区的数字化建设...

如今,数字化转型已经不再是园区的一道选择题,而是一种必须实现的目标,否则终将被残酷的竞争所淘汰。

五、「链长制」进一步下沉

    自2019年末浙江首次在全省范围内提出「链长制」起,短短一年时间,包括江西、山东、河南、天津等在内的多个省份(市)纷纷发文,在全省(市)范围普遍化推行「链长制」。

    2021年,除了在省、市级层面继续推行「链长制」以往,园小链还认为,「链长制」将会进一步下沉,比如在一个行政区,或者一个高新区、经开区,书记和区长(主任)分别任链长,专攻全区最主要的2-3个产业;在一个镇、或者一个街道,由一把手担任链长,专注一个领域,开展产业链培育工作,如果效果显著,甚至可能衍生到民营园区,由总经理直接任链长,招商培育工作放在一起抓。

六、国企主导地位进一步巩固

    2020年,受疫情影响,一度发展迅猛的民营园区进入了「冷静期」,投资意愿被极大削弱,发展战略全盘转为「维稳」;2020年数得上的(片区开发)大项目,基本都由国企或有国资背景的大型企业集团包揽。

    从目前的情况看,全球疫情拐点尚不清晰,民营产业地产商依旧不会有太大的动作,相当长一段时间内,国家在基建上释放的需求需要仰仗国企投入,民营产业地产商投资开发的空间将被压缩殆尽。在这个过程中,一部分民企将会「由重转轻」,寻求与国企的共存共生,另一部分未找到出路的园区,将会被收购、或者倒闭。

七、科技企业独立入行

    过去科技企业拿地,无论是自用还是与房产商合作「勾地」,本质上都是一种地产思维,并未上升到产业培育、产业运营的阶段。

    如今,催生科技企业独立入行有四个原因:一是各地政府对「勾地」的态度转冷,科技企业的「拿地价值」水涨船高,相比于一些空中楼阁的产业地产商,政府更青睐有真材实料的企业集团;二是科技企业这两年储备的大量土地将迎来集中开发,作为产业生态战略的「闭环」,这些土地大部分会被拿来做产业培育;三是「经济下行+政策调控」,科技企业需要更多的固定资产来稳住基本盘,而土地是目前市面上能买到的、最优质的资产之一;四是各行业面临数字化转型,可能有科技企业入局产业地产,再以「数字产业中心」的名义,把传统企业拉到园区进行数字赋能。

八、园区「脱实向虚」

    2020年7月,国家发改委等13部委联合印发《关于支持新业态新模式健康发展 激活消费市场带动扩大就业的意见》(下称《意见》),提出支持数字经济15种新业态新模式的一系列政策措施,其一就是打造跨越物理边界的「虚拟」产业园和产业集群。

    如今,单打独斗的时代已经过去,企业间更多是产业协同的关系。通过搭建虚拟产业园网络平台,整合分散资源,推动全国各地具有产业链、技术链、价值链内在联系的企业和机构形成虚拟空间集聚;此外,企业研发孵化所需的资源大都集聚在大城市,中小城市创新能级不足。引导企业通过集群注册的方式入驻本地虚拟产业园,能让企业在享受大城市创新资源的同时,享受本地更优惠的政策,同时也把税源留在本地,从一定程度上避免「马太效应」产生。可以预见,「虚拟」产业园在2021年将是政府热捧的对象。

九、园区REITS集中爆发

    2020年8月,证监会、发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》明确提出,「鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点」,并「支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目」。目前,包括上海临港、张江高科、苏州工业园、中关村发展集团在内的多家园区头部企业已经开始着手参与REITs申报,有望在2021年成为首批园区试点。

十、产品力回归

    产品如人品,质量如生命。

    互联网泡沫的破裂,让许多企业家、创业者们看清了事实的真相。

    企业的需求,第一个就是钱,尤其是对创业团队而言,在没有拿到融资前,只恨不能一分钱掰成两半花,而房租又是开销的大头,一些创业者为了节省成本,不惜在地下室、车库、储藏室办公,只为节省一点租金,所以,行业也有言:「没有租不出去的房子,只有租不出去的价格」。

    价格相近,第二个考虑因素是地段,优质的地段,意味着更多的人才(招聘机会)、更优质的圈层、更多的商务机会。当然,地段并不是我们能决定的。

    再其次,就是园区的品质,首先就是户型是否方正。笔者曾到访某园区,外立面看起来高大上,办公空间惨不忍睹,半圆的户型、随处可见的承重柱、不到60%的得房率,这样的空间结构,企业会来吗?此外,企业关注的点还有公共绿化是否到位,空间私密性是否到位,物业服务是否到位,停车是否方便等等。